Quando começa um novo ano, é natural que o mercado avalie a performance do ano anterior, para aprender com erros, tomar consciência das decisões e planejar o futuro para obter melhores resultados.
De uma forma geral, o varejo realmente atingiu uma performance abaixo da esperada para o fim de 2016, mesmo considerando o Natal, que costuma ser um mês de recuperação. Desta vez, os consumidores compraram menos do que no ano passado, o que era esperado depois de um ano muito duro para a economia brasileira.
Apesar disso, no começo de 2017, já se pode perceber sinais de melhorias, com aumento da confiança dos investidores, diminuição da inadimplência e resultados um pouco melhores se comparado a Janeiro de 2016, o que nos leva a acreditar que o vetor, em 2017, será positivo e crescente, ou seja, que o varejo deve se recuperar um pouco, ainda que os resultados não sejam tão expressivos em termos de faturamento, receita e lucro, mas apresentando uma expectativa mais positiva.
Entre as medidas que já mostram resultados positivos está o corte de juros, que realmente traz um alívio para a economia no sentido de facilitar o crédito e desonerar um pouco o endividamento, o que, de uma forma simples, deve favorecer o consumo.
Aumentando o consumo, os resultados dos varejistas deve melhorar, e não somente os resultados, mas também eventual política de expansão, porque, provavelmente, terão mais condições de fazer empréstimos ou buscar investidores no mercado.
O problema é que essa solução de facilitar o crédito, foi justamente um dos motivos que fez com que a economia brasileira fosse tão prejudicada, porque o crédito não acompanhou a produção, e os consumidores e os varejistas compraram muito mais sem ter segurança, estabilidade e lastro para pagar as dívidas e/ou os financiamentos.
Por isso é essencial que a economia brasileira não adote apenas a agenda de juros baixo, mas também que incentive a produção, a geração de empregos, a flexibilidade trabalhista, a desoneração tributária, o controle fiscal e o fortalecimento das empresas e dos empresários.
Da mesma forma, o mercado de Shopping Center reflete a realidade do varejo na economia brasileira, mas numa escala menor, porque o varejo dentro dos Shopping Centers representam menos do que 20% do varejo brasileiro, mantendo um ambiente mais controlado, formalizado e com atributos que facilitam a mensuração da performance econômica.
Em 2016, os empreendedores de Shopping tiveram que flexibilizar os contratos com os lojistas, concedendo descontos temporários, fazendo negociações e até perdoando dívidas para manter os lojistas com dificuldades, exigindo muita resiliência de grande parte dos empreendimentos, principalmente para os mais novos e menores, enquanto os maiores, os líderes de mercado e os Shopping Centers já consolidados, apesar da crise, conseguiram manter o crescimento das vendas e dos resultados.
Nesta análise é importante dizer que o mercado de Shopping é bastante relativo, porque não se pode fazer afirmações sem considerar as diferenças entre eles, se estão em uma determinada bairro, cidade ou estado, se são pequenos, médios e grandes, e se estão voltados para um determinado mercado consumidor. Cada um desse elementos oferecer uma característica distinta para uma análise mais assertiva, sendo impreciso falar do mercado como um todo.
Assim, durante o ano, houve uma neutralização entre os pontos negativos e positivos, como por exemplo: Houve incremento da vacância pela desocupação das lojas, mas também houve um aumento da reposição das lojas desocupadas por novos negócios, aproveitando as benfeitorias já existentes; houve um aumento da inadimplência, porém, de outro lado, os Shopping Centers concederam descontos, e neutralizaram a inadimplência a curto prazo; houve uma leve diminuição ou estagnação nas vendas, entretanto as empresas também diminuíram os custos internos e operacionais… de tal forma que 2016 foi um ano marcado pela estagnação, pelo empate técnico, um ano difícil que exigiu muito esforço de todo o mercado, tanto dos Shoppings, como dos varejistas e também dos consumidores.
Os Shopping Centers que mais sofreram com a crise forma os empreendimentos novos, lançados a partir de 2012, tradicionais de tamanho médio, localizados em cidades de pequeno porte, em geral, aqueles que foram inaugurados como segundo ou terceiro empreendimento da cidade, voltados para a classe média e classe média alta, porque nasceram no começo da crise, padeceram com a retração do consumo, diminuição da demanda por novas lojas e grande número de lojas vagas.
Já os Shopping Centers grandes, os líderes do mercado e os empreendimentos antigos e consolidados conseguiram manter o fluxo de consumidores, conseguiram repor as lojas e conseguiram manter um pequeno crescimento dos resultados, justificando o conceito de que “sobrevive o mais forte”.
As perspectivas para 2017 são melhores do que aquelas de 2016, porque já se apresenta uma melhoria na confiança do consumidor, diminuição do endividamento das famílias, controle da inflação e diminuição na taxa de juros, gerando um ambiente econômico mais estável, o que estimula os investimentos e os novos negócios.
Muitos varejistas não suportaram a crise, e fecharam suas portas, mas o que sobreviveram com o caixa positivo, custos controlados e negociações vantajosas poderão enfrentar 2017 com muito mais segurança e confiança. A expansão deverá ser mais planejada, mais pontual, porém, deverá ser maior que 2016.
Para compreender a situação do mercado atual, fazendo uma rápida retrospectiva do mercado, podemos marcar o ano de 2011 como o “boom” do mercado, quando havia um cenário muito favorável para novos empreendimentos, o crédito era fácil, a confiança era grande, o mercado consumidor gastava, e apesar de sinais macroeconômicos preocupantes, em geral, muitos investidores estavam entusiasmados para fazer novos investimentos.
Muitos Shopping Centers foram projetados, desenvolvidos, lançados e construídos, enquanto a crise avançava devagar, até que alcançou seu auge em 2016, deixando resultados muito negativos, desemprego elevadíssimo, endividamento insustentável, encerramento de milhares de lojas e muitas dificuldades para quase todo mundo. Os investimentos ficaram represados, o capital fugiu do Brasil e o mercado de Shopping Center e varejo teve que sobreviver com a crise.
Com as boas expectativas para 2017, especialmente para 2018, alguns desses empresários que deixaram de investir, estão voltando a negociar projetos antigos e novos projetos.
Há movimentos internos de aquisição de empreendimentos prontos por grupos com mais liquidez e investimentos em expansão ou reposicionamento de Shopping Centers próprios.
Já os novos projetos de empreendimentos tradicionais – chamados greenfields – são pouco prováveis neste momento, de outro lado, o mercado percebeu que pode crescer apostando em modelos diferenciados de Shopping Centers, como os “Outlets”, “Lifestyle” e complexos multiuso, que devem ter mais receptividade pelo mercado consumidor porque garantem novidade e escapam da concorrência dos Shopping Centers tradicionais.
Este é um momento de excelentes oportunidades para quem pode investir, porque o mercado segue “vendedor”, aceitand
o ofertas mais baixas e mais suscetível aos compradores com liquidez e ambição, mas o mercado ainda terá que ter paciência, as empresas terão que fazer planos bem controlados, abusar da criatividade para atrair e cativar os consumidores e reinvestir os bons resultados em tecnologia, inovação e soluções eficientes na gestão dos negócios.
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